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无权处分情形下买卖合同效力的认定

2022-07-29 专注刑事法律服务

无权处分行为是指无处分权人以自己的名义就他人的权利标的所为的处分行为。在无权处分情形下,买卖合同的效力如何认定?本文将通过一个案例来讲述。


案情简述

李某在合肥市某小区有一套产权房,由于自己常年在北京工作,就将房屋委托其内弟(被告)高某出租,高某将房屋出租给承租人原告张某,租期二年。被告高某由于生意亏本,就想把其姐夫的房屋出售,承租人有意购买,双方于2016年3月16日签订《房屋买卖合同》,约定:被告将位于合肥市xx路xx号xx小区x幢xx房转让给原告,房屋总价款为1450000元人民币; 付款方式为第一次付款30万元,第二次付款50万元,第二次付款之后,被告交付原告房屋,余款待办理产权过户登记后一次性付清;约定了违约金计算方式,在支付第二次款项50万元后一个月内配合原告办理产权登记过户 ,否则每逾期一天支付房款总价万分之五的违约金给原告。


合同签订之后,原告依约支付了二次房款共80万元,由于被告出售房屋没有经过其姐夫同意,其姐夫知道后,不同意卖房,因此,房屋办不了过户登记,原告才知道房屋不是高某的,当时由于一直租住该房屋,就没有向高某要求看房产证原件。原告要求高某退款,高某称已将钱还债,无力退还。原告诉诸法律,请求法院依法判决解除合同,退还房款80万元并支付违约金。


无权处分情形下,买卖合同的效力如何认定?

无权处分情形下,买卖合同的效力如何?在《民法典》颁布前,有的法院认为合同效力待定,在无权处分人取得处分权或经权利人追认后才有效。有的法院则认为,合同有效。法院截然不同的观点,令当事人和律师无所适从,同时造成当事人诉累,浪费司法资源。

本案中,无权处分人高某与张某签订的房屋买卖合同是一个负担行为,与物权行为无关,也就是与出卖人是否具有处分权无关。买卖合同作为负担行为的一种,其本身不能使买卖标的物所有权发生转移,买卖合同只是物权发生变动的原因,所有权发生转移是买卖合同得以履行的结果,不能将原因和结果混为一谈!


《民法典》颁布后,第二百一十五条规定了当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。该条区分了合同效力和物权效力,房屋未办理登记的,不影响买卖合同效力。同时第五百九十七条规定,因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。这一条也改变了原《合同法》第五十一条效力待定的规定,认为无权处分合同是效力有效的。

本案中,二审法院终于支持了上诉人对买卖合同有效的诉请,对一审法院的错误判决予以纠正,符合《民法典》的相关法律规定以及民法原理。

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